30代1500万中古をリフォームが急増...

北海道R住宅システム　服部倫史氏

　中古住宅流通の先進的な取り組みとして「北海道R住宅システム」が注目されている。これは北海道庁や地場の住宅会社約８０社、金融機関などが連携して、性能の高い既存住宅の普及を目指すもの。既存住宅の省エネ性、耐震性といった基本性能を高めることに重点を置いたスケルトンリフォームで、平成２１年度にスタートして以来、５００件を超える実績がある。

Q値1・6以下を確保

　「『北海道R住宅システム』でリフォームされたお客さんからは『古くて寒かった家が暖かくなり、光熱費がかからない家になった』といった声や、『新築よりもリーズナブルで工期が短く性能も良い』といった評価を頂いております」。こう話すのは北海道R住宅事業者ネットワーク事務局の服部倫史氏。

　「北海道R住宅システム」の最大の特徴は既存住宅の性能向上だ。特に省エネ性と耐震性を重視しており、それぞれ具体的な達成すべき性能の数値目標を設定している。省エネ性については、熱損失係数（Q値）で１・６W／㎡K以下を確保すること。そして、相当隙間面積（C値）では２・０c㎡／㎡以下。いずれも新築の次世代省エネ基準Ⅰ地域の基準をクリアするレベルだ。

　また、耐震性能は昭和56年改正の新耐震基準と同等かそれ以上としている。間取りや内外装についてはフリープランとなり、快適で安全で、なおかつ自分のライフスタイルに合うリフォームを実現することができる。普及を加速するため地元のリフォーム会社の約80社が同じモデルを共同で推進しており、「北海道R住宅事業者ネットワーク」として活動している。

第三者の住宅診断

　同システムでは性能に一定の基準を設ける以外にも、様々な仕組みがある。例えば、リフォーム前の住宅診断。同システムでは、施工業者とは異なる第三者の建築士「北海道住宅検査人」が行う。木造戸建の診断実績があり、一定の講習を受けたものが「検査人」として認められ、一般社団法人北海道建築技術協会が運営。現在１４０名以上が登録されている。

　診断のプロが第三者の立場で、基礎鉄筋の有無、床下、外壁のひび割れ、床の傾斜、小屋裏などの現況をチェックし、調査報告書を作成。さらに改修アドバイスまで行う。そして、断熱・気密工事の効果を明らかにするため、気密測定技能者によってリフォーム前後に気密測定が行われる。

　断熱施工については「ＢＩＳ登録技術者」が関わる。ＢＩＳとはBuilding Insulation Specialistの略で、断熱施工技術者を意味する。断熱改修のプロが設計、監理に関わることで、高い品質の工事を実現できる環境をつくっている。

住宅履歴も保管

　リフォーム後には住宅の品質表示「住宅品質カルテ」といった性能を示す資料がまとめられ、性能を分かりやすく表示する。また、診断時の現況調査結果、改修設計、施工状況、住宅品質の表示、長期修繕計画などについての住宅履歴データの保管、管理も行う。性能を記録・保管することで、次の流通の際の不動産評価につなげていくことを想定している。

若年層から注目

　R住宅仕様のリフォームの平均金額は１５２６万円。新耐震以前の建物が63.5％と築33～37年が最も多い。最近は中古を買ってリフォームするケースが増えてきているという。

　「平成21年度の30代ユーザーは21％でしたが、平成23年度には42％と急増しています。専用のローンができたことにより、若くても大型リフォームをしやすい環境が整ったことが１つの要因だと思います」（服部氏）。

　同システムでは地元の北洋銀行と連携し、「北海道R限定専用ローン」が利用できるようになっている。このローンの特長は築年数ではなく、リフォームにかかった工事請負額をベースに評価を行うという点だ。

　築年数が古くても、性能の高い「Ｒ住宅仕様」にリフォームされれば、借り入れ期間は新築と同様の最長35年。金利も新築物件と同様の水準だ。これはR住宅と同等の性能を持つリフォーム済み住宅を購入する際にも利用できる。　また、自宅の改修ではなく、中古住宅を新規に取得してR住宅仕様で再生するユーザーには、住宅購入費用とリフォーム費用を一括でローン設定できる。リフォームローンなどに比べて、金利が低く、長期に組めるので、大型リフォームに取り組みやすい。

　「今年度もすでに『R住宅』で受注を伸ばしているリフォーム会社もあり、前年度以上の実績が上げられそう」（服部氏）　質の高い中古流通を活性化させるユニークな取り組みだ。

事務局　＊　札幌市北区　／　設立　＊　平成２２年４月５日