リノベに相応しい不動産選び～マンション...

リノベを成功させるために最低限必要な知識・ポイントを伝授

昨今リノベーションという単語を様々なメディアでも見聞きするほど身近になってきたが、『実の所よくわからない』『興味はあるけど、進め方がわからない』などという声もあり、奥が深いことも確かである。そこで、本企画では『リノベーション入門』と題し、次世代のリノベーションプレイヤーを目指す方へのきっかけとなるよう、物件の選び方、設計・施工、プロモーションなどの各セクションでのポイントを紹介していく。

左：Before（中古物件購入時） 　　　右：Skeleton（解体後）

POINT 1．新・旧の耐震基準と安心の考え方

今回のテーマは『リノベに相応しい不動産の選び方：マンション編』。

新築マンションの場合、モデルルームを内覧し現物を見ないまま購入という流れが一般的だが、中古マンションを選択する場合には『単に価格が安く、自由に空間がつくれる』だけではなく、建物や希望のエリアを『見て・感じて・調べて』納得した上で購入出来るのが最大のメリットではないだろうか。

物件探しをはじめる際に一番質問が多いのが『耐震基準』について。

1981年（昭和年）6月1日に『新耐震基準』が施行されたわけだが、それ以前に建築確認を受けたマンションであれば『旧耐震基準』で建てられているという事になる。築年数でいえば、およそ36年以前を境に基準がわかれる。中古を買ってリノベーションをご検討されるお客様からの『旧耐震基準のマンションは、地震の時に大丈夫ですか？』という質問については、突き詰めていけば専門家には知識が及ばず、地域性や地盤など違いもあるため一概には言えないというのが本音の所。もちろん、新耐震基準の新しいマンションの方が『気持ちの安心感』があるのは間違いないが、その分、流通価格は高くなり、旧耐震基準のマンションでも基準以上にしっかりと建てられているモノもあり、値ごろ感がある。仮に住宅ローン控除を受ける前提で新耐震の築25年以内のマンションを選択したとしても、50平米未満の物件であれば活用できない。新耐震基準で建てられていても、地盤によっては不安なエリアということもあり得る。

インターネット上でも様々な情報を入手することはできるが当然データだけでは計れず、マンションの管理組合が正常に機能していて修繕金も問題なく集まっているか、定期メンテナンスが施されているか、建て替えの予定がないかなども見極めのポイントとなる。お客様の不安が「価格」「建物」「将来性」「居住環境」等、どこにあるのかをじっくりと話し合い、不動産会社や管理組合・管理会社なども巻き込みながら、メリットとデメリットをひとつひとつ解決していくことが、最終的な『安心』につながるのではないだろうか。

希望の立地、しっかりとした管理・修繕履歴、組合の体制に加え、修繕積立金・管理費のランニングが低めで100平米越えの広さなど、旧耐震基準ではあったが、それを上回るポイントが高かった。それに加え、広いLDKを希望していた為、『壊せない壁』も大きく制約を感じることもなかった。

POINT 2．構造の違いで変わるリノベーション

次は、構造について。