年間400戸の中古住宅再販スター・マイカ

保有物件は260億円分の1300戸

年間400戸の中古マンション再販を手掛けるのがスター・マイカ（東京都港区）。その数は首都圏でもトップクラスの実績。最近では「女性目線」をテーマにしたリフォームなど、新たな中古住宅再生に取り組む。

賃貸を1棟購入

　「今、1300戸ほど再生前の物件を保有しています。 この保有物件の数が他の再販会社と私たちが最も異なるところです」。こう話すのはキーマンの日浦正貴取締役。

　同社では中古マンションを買い取り、リフォームしたのちに販売する再販事業を展開している。ビジネス成功のカギは売り物である中古物件の安定的な仕入れだ。同社では首都圏のマンションを中心に現在約1300戸の物件を保有している。これらの資産評価額はトータルで約260億円にもなるという。

　その多くは賃貸物件で、中には居住中の部屋も少なくない。同社では賃貸マンションのオーナーチェンジ物件などに狙いを定め、一棟丸ごと買い取っている。この保有物件の空き部屋がでたら随時リフォームして販売していくというスタイル。賃貸中の物件はそのまま収益物件として運用する。

仕入れの安定化カギ

　一般的な再販会社は不動産マーケットから戸別に物件を仕入れて、リフォームして販売するというビジネススキームがほとんど。このような多数の物件をストックしておいて、随時再生物件としてリリースしていくというのは珍しい。

　「入居者がいつ家を出て空き室になるのかは読みにくい部分があり、いつ商品化できるか分からないということはありますが、ベースのストックを持っているというのは販売の安定化につながります」 （同氏）

　取り扱っている物件は東京、神奈川が中心。最近、大阪でも事業を開始。マンションの取り扱いが100％で、販売価格は平均3000万円。同エリア、同規模の新築に比べて6～7割の価格だという。

割安感が大事

　同社の物件が売れる理由は価格が手ごろで、立地やグレードの選択肢が幅広いこと、さらに実物を見て購入できる安心感だ。

　中でも価格の手ごろさは重要で、割安感を出すためにはリフォームにも気を使っているという。「お金をかければいくらでもできる。しかしその分のコストをそのまま販売価格に転嫁できるわけではありません。手の届く範囲で買えるものにしなければ」（同氏）

　どこに優先的にコストをかけて改修すべきか。同社では女性の意見を採用している。同社では8人の女性からなる「しあわせリノベ研究所」という部署を設けている。ここでは女性から見て使いやすい間取りや設備、仕様について調査。生活者500人にアンケートを取り、そのデータを基に再生していく。

しあわせリノベ研究所がプロデュースした中古マンション

　この研究所から生まれたリフォームアイデアの一つが、玄関直結の食品庫。食品庫からは冷蔵庫があるキッチンに入れる。「主婦は買い物してきてそれをすぐにしまいたい。このような設計アイデアを取り入れたところ、通常よりも早く売れました」（同氏）

玄関から食品庫やキッチンにつながる間取りが女性に人気

　その他、扇風機などの季節によって出し入れしなければならない電化製品や、たまにしか使わないトランクなどを収納できる多目的なウォークインクローゼットを作ると、ユーザーの反応が良いという。

　今後もこのような女性の生活が便利になるような視点で中古物件に付加価値を付けて再生を行っていく方針だ。

ビジネスモデルの図