米国の中古住宅売買はわかりやすく数値化 《米国のリフォーム市場研究》

米国のリフォーム市場研究 《第7回》
コストvsバリューレポート

リフォーム前後の不動産評価を数値化

　日本でもよく知られているように、米国では中古住宅の売買が活発だ。そのため、これから売る物件をより魅力的に見せるための「ステイジナー」と呼ばれる専門アドバイザーも存在するほどだ。今回紹介するのは「コストvsバリューレポート」だ。これはリフォームする前と後の不動産評価の差異を数値化したもので、全米のプロ業者が活用しているという。

リフォーム後の価値

　下の表を見てもらいたい。これは「コストvsバリューレポート」で、具体的なリフォーム前後の価格変動を示した表の一例だ。

　表のタイトルは左から、まず「PROJECT」が工事種類。「JOBCOST」は工事価格。「RESALE VALUE」はリフォーム後のその住宅の販売価格価値がいくら上昇するのか。そして「COST RECOUPED」が、かかった工事コストに対して販売価格にいくらのリターンが期待できるかを示している。これがまさに「コストvsバリュー」の意味だ。

浴室リフォームで70％回収

　さらに具体的に見てみよう。例えば上から５番目の Bathroom Remodel （浴室リフォーム工事）を例に取ると、かかった工事コスト１万6724ドル（約200万円）に対して、期待される販売価格上昇額は１万1707ドル（約140万円）。リターンは70%に達するという。仮にこの住宅の元の価格が2000万円であったとしたら、200万円かけてリフォームした結果、物件価格は２１４０万円に跳ね上がるというわけだ。

　リフォーム投資額の全ては回収できないものの、７割は販売価格に転嫁できるというのだから、かなり率は良いだろう。

エリアや内容で異なる数値

　このレポートを30年以上前から毎年発表しているのは、本稿で何度も登場している雑誌Remodelingだ。同誌のウェブ編集長によれば、現在のリターン期待値は平均50～60%。しかし、リーマンショック前には80%を超えていたという。また、現在もエリアや工事内容によって数値は大きく異なる。

　「エリアではサンフランシスコやホノルルなどでは100%を超すことは珍しくありません。また工事内容では、玄関ドアやキッチンの面材交換など、リプレイスメント的な工事で、見た目が大きく変わるリフォーム工事で高いパフォーマンスが期待できる傾向が強いですね」（ウェブ氏）

市場レベルの高さ

　このレポートで収録されているのは工事種類で36種。エリアは全米102カ所に及んでおり、さらに過去10年の数値も見ることができる。全米を網羅している不動産団体の協力を得てデータ収集、分析しているという。

　同じことを、もし日本の不動産市場で考えたら...答えは残念ながら「リターンゼロ」になりそうだ。日本の不動産マーケットには建物価値、特にリフォームによる付加価値を評価するノウハウが全く欠落しているからだ。

　米国のリフォーム市場が活発なことの背景には、不動産市場のレベルの高さも大いに関係しているようだ。